 |
| Ilustrasi Business Meeting (source:pexels.com) |
Hospitama-Dalam industri perhotelan yang terus berkembang, pertanyaan mengenai bagaimana cara memberikan kompensasi yang efektif kepada operator hotel tetap menjadi hal yang penting. Sementara premis dasar membayar manajer berdasarkan keterampilan manajemen mereka tetap berlaku, struktur biaya insentif yang umum mungkin sudah tidak lagi selaras dengan realitas pasar, terutama bagi pemilik.
Rincian Management Fee
Dalam perjanjian manajemen hotel yang umum, perusahaan manajemen hotel biasanya dibayar base fee yang setara dengan 2,0% hingga 4,0% dari total pendapatan operasional—3,0% menjadi yang paling umum—ditambah insentif, yang biasanya berupa Incentive Management Fee (IMF).
Base management Fee umumnya mencakup layanan yang diberikan oleh perusahaan manajemen untuk operasi sehari-hari hotel, termasuk pengawasan manajemen secara keseluruhan, penyediaan staf, pelatihan, penganggaran, pelaporan keuangan, dan dukungan operasional. Biaya ini dimaksudkan untuk mengkompensasi perusahaan manajemen atas keahlian, waktu, dan sumber daya yang dikeluarkan dalam mengelola properti dan memastikan kesuksesan operasionalnya, meskipun tidak secara langsung mengaitkan pendapatan perusahaan manajemen dengan profitabilitas hotel seperti yang dilakukan oleh biaya manajemen insentif.
Shared Service Fee
Dalam perjanjian manajemen hotel merujuk pada
biaya yang dikenakan pada sebuah hotel untuk layanan terpusat yang diberikan
oleh perusahaan manajemen hotel atau merek induknya, seperti pemasaran, sistem
reservasi, dan dukungan teknologi. Biaya ini memungkinkan terjadinya skala
ekonomi dengan menyebarkan biaya layanan ini di antara beberapa properti dalam
portofolio perusahaan manajemen, yang dapat berujung pada peningkatan efisiensi
operasional dan profitabilitas yang lebih baik untuk hotel individu dengan
mengurangi biaya langsung mereka untuk layanan tersebut.
Biaya layanan bersama biasanya berbeda dari satu operator ke operator lain mengingat variasi gaji karyawan perusahaan dan ukuran portofolio masing-masing perusahaan manajemen. Biaya layanan bersama sering kali distandarisasi di seluruh portofolio operator atau merek hotel, mencerminkan biaya layanan terpusat yang menguntungkan semua properti. Standarisasi ini berarti kurangnya ruang untuk penyesuaian atau konsesi pada tingkat properti, karena operator berusaha menjaga konsistensi dan keadilan di antara semua hotel yang mereka kelola.
Incenctif Management Fee- adalah mekanisme kompensasi yang dirancang untuk menyelaraskan kepentingan manajer hotel dengan pemilik properti. Biaya ini biasanya disusun di atas biaya manajemen dasar dan dihitung berdasarkan kinerja keuangan hotel yang melebihi ambang batas yang telah ditentukan. Struktur biaya insentif bervariasi, tetapi selama dekade yang lalu, mereka telah mengumpulkan formula untuk membayar manajer antara 10% dan 20% dari arus kas yang melebihi ambang kinerja tertentu.
Ambang batas ini umumnya tercapai ketika Adjusted Gross Operating Profit (AGOP) melebihi imbal hasil investasi pemilik (sering kali biaya pengembangan yang terkait dengan proyek) sebesar antara 8% hingga 12%. AGOP biasanya didefinisikan sebagai laba operasi bruto (GOP) dikurangi dengan pengecualian berikut: Base management Fee,Pajak Property,Asuransi,Kontribusi Dana Cadangan Penggantian
Ide dasar di balik IMF adalah untuk memberikan insentif kepada operator agar melampaui tolok ukur keuangan untuk GOP dan dengan demikian mendapatkan biaya tambahan, yang secara teoritis mendorong mereka untuk mengoperasikan hotel dengan lebih efisien dan efektif, yang mengarah pada manfaat timbal balik bagi perusahaan manajemen dan pemilik hotel. Namun, semakin banyak pemilik yang mengalami tekanan finansial dari berbagai arah akibat meningkatnya biaya barang, tenaga kerja, asuransi, utilitas, dan segala hal di antaranya, yang mendorong pemikiran ulang terhadap semua pengeluaran, termasuk biaya manajemen.
Memberikan insentif kepada manajer berdasarkan Average GOP dimaksudkan untuk menyelaraskan kepentingan perusahaan manajemen dengan pemilik. Namun, praktik ini tidak cukup mengkompensasi aspek penting dari manajemen—kinerja manajer. Struktur saat ini dari ambang biaya insentif terlalu dipengaruhi oleh kinerja umum pasar, daripada hasil operasional yang dicapai oleh manajemen secara eksklusif terpisah dari kinerja pasar.
Sebagai contoh, ketika pasar akomodasi terpuruk akibat dampak pandemi COVID-19 pada tahun 2020 dan 2021, perusahaan manajemen mengalami kesulitan untuk memperoleh biaya manajemen insentif; namun, ketika pasar akomodasi pulih pada tahun 2022 dan 2023, perusahaan manajemen mulai mendapatkan biaya manajemen insentif yang memecahkan rekor, didorong oleh pendapatan topline yang kuat di seluruh sektor saat para pelancong terlibat secara intens dalam "revenge travel."
Yang mencolok, Marriott International, operator hotel terbesar di dunia, mengumumkan bahwa pada tahun kalender 2023, mereka memperoleh 20% lebih banyak biaya manajemen insentif dibandingkan tahun 2019, yang merupakan puncak sebelumnya. Dengan cara yang sama, Hyatt Hotel Corporation mengumumkan bahwa pada Q3 2023, 23% lebih banyak hotel yang dikelola Hyatt mengaktifkan klausul biaya manajemen insentif dibandingkan dengan kuartal yang sama pada tahun 2019, sebelum pandemi COVID-19 dimulai.
Sistem biaya manajemen insentif yang lebih baik akan memberi kompensasi kepada manajer berkinerja tinggi untuk kinerja yang lebih baik dari rata-rata di tahun-tahun baik dan buruk berdasarkan berbagai metrik, tidak hanya persentase dari AGOP. Metodologi insentif ini akan mirip dengan struktur bonus bagi seorang GM hotel(*)